El Supremo: Hacienda no puede tasar tu vivienda solo con Catastro y Google Maps
El Supremo exige, como regla general, que el perito de Hacienda visite la vivienda por fuera y por dentro; Catastro y Google Maps no bastan.
El Tribunal Supremo ha dicho que la Agencia Tributaria no puede tasar un inmueble basándose solo en el Catastro, en imágenes de Google Maps o en fotografías aéreas. Como regla general, el perito tiene que visitar la vivienda y examinarla por fuera y por dentro. Así lo recoge 20minutos a partir de una sentencia a la que ha tenido acceso la agencia EFE.
La visita puede omitirse, pero solo en casos “excepcionales” y “muy concretos”, y Hacienda tiene que justificarlo.
¿Qué ha decidido el Supremo?
La Sala de lo Contencioso ha estimado un recurso contra una sentencia de julio de 2024 del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, y la ha anulado.
La cuestión era si la visita del perito exige ver el interior del inmueble o si basta con mirar el exterior o hacer fotos. El Supremo responde que la valoración debe ser individualizada y que, por regla general, requiere una inspección “personal, directa y presencial”, del exterior y del interior.
¿Qué pasó en el caso concreto?
Hacienda revisó la tasación de un inmueble. El perito dijo que había podido examinar sus características desde la sede electrónica del Catastro. Allí consultó las ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, las del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y las de Google Maps España.
En su informe incluyó el plano catastral, la ortofotografía catastral y la imagen de Google Maps. Con eso concluyó que “se hizo innecesaria la visita personal al inmueble”. El Supremo rechaza ese sistema.
¿Por qué hace falta entrar en la vivienda?
Según la sentencia, la visita sirve para comprobar datos que influyen en el valor real:
- La superficie y la distribución.
- El estado de conservación y de construcción.
- La calidad de los materiales.
- Las características concretas del inmueble.
- La existencia de servidumbres visibles u otras circunstancias relevantes.
Los datos catastrales y las fotos pueden ser útiles, pero por sí solos no garantizan una valoración individualizada. Sobre todo, no permiten conocer el estado interior de una vivienda.
¿Cuándo puede Hacienda saltarse la visita?
Solo si lo justifica expresamente en el propio informe pericial. Esa justificación tiene que ser:
- Individualizada.
- Racional y suficiente.
- Apoyada en datos objetivos, contrastados y documentados en el expediente.
No vale citar de forma genérica “fuentes de información fiable”. El informe debe explicar por qué esas fuentes permiten conocer las características relevantes de ese inmueble.
¿Quién tiene que demostrar el valor?
Hacienda. La Sala recuerda que le corresponde fundamentar bien el valor que utiliza para liquidar el impuesto. El contribuyente no tiene que aportar una tasación alternativa para compensar las carencias del informe de Hacienda.
¿Qué significa para ti?
La fuente no precisa de qué impuesto se trataba ni dice que las valoraciones hechas sin visita queden anuladas automáticamente. Lo que fija el Supremo es el criterio que debe seguir el perito.
Si Hacienda ha revisado el valor de una vivienda tuya, merece la pena leer el informe pericial con estos criterios:
- Mira si indica que el perito visitó el inmueble.
- Si no lo hizo, comprueba si explica con datos concretos por qué la visita era innecesaria.
- Fíjate en si se apoya solo en el Catastro y en imágenes.
Los plazos y la vía para recurrir una liquidación figuran en la propia notificación. Cada caso depende de sus circunstancias, así que conviene consultarlo con un profesional antes de decidir.
Si estás pensando en comprar, en nuestra guía comprar o alquilar tienes las cuentas básicas. Y sobre cómo tributan las ventas de vivienda, tienes este análisis de Hacienda sobre las viviendas vendidas en 2024.
¿Qué queda pendiente?
La sentencia fija el criterio, pero no se conoce todavía cómo lo aplicará la Agencia Tributaria en las comprobaciones de valor en curso. La fuente tampoco informa de ningún cambio de procedimiento por parte de Hacienda.
Esta información es general y no tiene en cuenta tu situación personal. Ante cualquier duda, consulta la fuente oficial o el organismo correspondiente. ¿Has visto un error? Avísanos y lo corregimos.
