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El Supremo estudiará si los propietarios de fuera de la UE deducen gastos del alquiler
El Supremo admite el recurso de Hacienda y estudiará si los propietarios residentes fuera de la UE pueden deducir gastos del alquiler. Hoy no pueden.
Todavía no es oficial. Lo que cuenta este artículo está anunciado o en tramitación, pero aún no se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado y puede cambiar. Lo actualizaremos cuando se apruebe.
El Tribunal Supremo va a decidir, por primera vez, si quien tiene un piso alquilado en España y vive fuera de la Unión Europea puede restar los gastos del alquiler al calcular su impuesto. Por ahora no hay sentencia y nada cambia: hoy esos propietarios tributan por el total de lo que cobran. Así lo publica El País.
¿Qué ha pasado?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha admitido un recurso de la Abogacía del Estado, que representa a Hacienda. El recurso va contra una sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2023. Esa sentencia dio la razón a una propietaria residente fuera de la UE y consideró discriminatorio negarle la deducción, porque los propietarios de la UE sí pueden hacerla. El Supremo lo explica en un auto del 15 de julio.
El alto tribunal admite el caso porque no hay jurisprudencia sobre las normas aplicadas y porque la cuestión afecta a “un gran número de situaciones”. Tampoco descarta consultar al Tribunal de Justicia de la UE.
¿Qué ocurre hoy con los propietarios no residentes?
La Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) distingue según dónde vivas:
- Residentes en la UE y en ciertos países del Espacio Económico Europeo (con intercambio efectivo de información tributaria): pueden deducir los gastos directamente ligados a los ingresos obtenidos en España, si cumplen los requisitos.
- Residentes en terceros países: tributan por la renta íntegra del alquiler, sin descontar gastos.
¿A quién afecta?
A quien es propietario de un inmueble en España, lo alquila y reside fuera de la UE y del EEE con el que exista ese intercambio de información. Si te encuentras en esa situación, de momento se aplica la norma actual.
¿Cuál es el caso concreto?
Una residente estadounidense con un piso alquilado en Barcelona. Hacienda le reclamó por el IRNR:
| Periodo | Importe |
|---|---|
| Cuarto trimestre de 2016 | 5.073,79 € |
| 2017 | 4.378,40 € |
| 2018 | 3.959,20 € |
Ella pidió rectificar esas liquidaciones para descontar gastos como el IBI, los intereses de la hipoteca o la financiación, la tasa de basuras o la comunidad de vecinos. Hacienda y los tribunales administrativos dijeron que no. La Audiencia Nacional sí le dio la razón.
¿Qué tendrá que resolver el Supremo?
Si gravar el total del alquiler a quien reside fuera de la UE vulnera la libre circulación de capitales. Y, si la vulnera, si esa restricción puede estar justificada.
El punto clave es la cláusula standstill, que permite mantener restricciones a los movimientos de capitales con terceros países que ya existían el 31 de diciembre de 1993. El Supremo recuerda que el IRNR no existía entonces, pero que las rentas inmobiliarias de los no residentes ya se gravaban con normas de 1983 y 1991. Según el tribunal, esa cláusula es “el eje” del procedimiento.
Bruselas también mira el asunto
La Comisión Europea abrió en 2019 un expediente a España, todavía abierto, por el trato fiscal distinto a los arrendadores no residentes. En junio de 2025 inició además un procedimiento de infracción por cómo grava Hacienda a los no residentes que tienen una vivienda en España y la usan de forma periódica.
¿Y ahora qué?
El Supremo no ha entrado aún en el fondo. Hasta que dicte sentencia, o hasta que el TJUE responda si le consulta, la ley se aplica como hasta ahora.
Esta información es general y no tiene en cuenta tu situación personal. Ante cualquier duda, consulta la fuente oficial o el organismo correspondiente. ¿Has visto un error? Avísanos y lo corregimos.
