Descalificar una VPO: de gratis a más de 24.000 euros

Descalificar una VPO sirve para que tu casa protegida pase a ser vivienda libre y puedas venderla o alquilarla a precio de mercado. El trámite puede costar cero euros si ya se ha cumplido el plazo de protección. Puede superar los 24.000 euros si tienes que devolver ayudas públicas, según explica Idealista. Todo depende de tu comunidad autónoma, del plan de vivienda de tu promoción y de lo que recibiste al comprar.

¿Se puede descalificar una VPO desde la Ley de Vivienda de 2023?

Aquí hay un matiz importante. El texto de Idealista dice que, desde el 26 de mayo de 2023, las VPO sobre suelo público conservan una protección permanente y no se pueden descalificar. Esa afirmación hay que tomarla con cuidado.

El artículo 16 de la Ley 12/2023 sí fijaba un régimen de protección permanente que excluía la descalificación en las viviendas promovidas sobre suelos con ese destino. Pero el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional y nulo ese artículo 16 y la disposición transitoria primera, en la sentencia 79/2024, de 21 de mayo de 2024 (recurso 5491-2023), presentado por la Junta de Andalucía. El tribunal consideró que el precepto entraba en un nivel de detalle impropio de las competencias del Estado, que en vivienda corresponden a las comunidades autónomas.

Con el artículo anulado, esa prohibición general de la ley estatal ya no es la referencia. Lo que manda es la normativa de tu comunidad y el régimen de tu promoción. Antes de dar nada por hecho, confirma en el organismo de vivienda de tu comunidad qué norma se aplica a tu casa.

¿Cuándo se puede descalificar?

No hay una regla única. Según Idealista, hay que mirar el plan de vivienda al que pertenece la promoción, si se hizo con fondos públicos o privados, el suelo y la comunidad. Estas son las condiciones habituales:

• Plazo mínimo desde la calificación definitiva. Varía según la promoción. En Andalucía, con carácter general, son 10 años.
• Residencia habitual. Para la descalificación voluntaria hay que haber vivido en la casa el tiempo que exija la norma. En Andalucía suelen ser 5 años antes de la solicitud. En Madrid también son 5 años para las VPO de promoción pública. Otras comunidades fijan plazos distintos.
• Suelo y terceros. El estatus del suelo tiene que permitirlo y no se pueden perjudicar derechos de otras personas.
• Ayudas. Puede que tengas que devolver subvenciones y ayudas públicas, más intereses. No siempre ocurre.

Hay otra vía que no requiere trámite. En muchos planes antiguos, la protección termina sola al cumplirse el periodo previsto, que suele ser de 30 años. Entonces la vivienda pasa a ser libre sin que hagas nada, aunque conviene dejarlo reflejado en el Registro.

¿Qué tipos de descalificación existen?

Tipo	Qué ocurre
Voluntaria	El propietario pide pasar a vivienda libre, si la norma lo permite
Por fin del plazo	La casa pierde la protección al cumplirse el periodo fijado
Por sanción	La Administración retira la protección por incumplir requisitos

¿Cómo se pide, paso a paso?

1. Comprueba los requisitos: plazo de protección, régimen del suelo y condiciones de tu comunidad.
2. Reúne los documentos: la calificación definitiva, la escritura de compraventa y lo que pida la Administración.
3. Presenta la solicitud ante el organismo autonómico competente y paga las tasas.
4. Espera la resolución. Si es favorable, se hacen los trámites en el Registro de la Propiedad para cancelar las limitaciones.

¿Cuánto cuesta descalificar una VPO?

Estos son los costes que cita Idealista:

• Tasas administrativas: unos 50-60 euros.
• Devolución de ayudas: subvenciones, beneficios fiscales e intereses legales. Suele ser el mayor gasto.
• Notaría y Registro: el importe depende del inmueble.
• Gestoría: unos 800 euros más IVA, si la contratas.

Un cálculo de ejemplo. Si contratas gestoría, con el IVA general del 21 %, esa partida sale por unos 968 euros. Sumando las tasas, son unos 1.020 euros antes de notaría, Registro y ayudas. Si además tuvieras que devolver 12.000 euros de ayudas (cifra inventada para ilustrarlo), tendrías que añadir esos 12.000 euros y los intereses legales. El total ya sería muy superior. Por eso el coste final puede ir de cero a más de 24.000 euros.

¿Cómo saber si tu VPO ya está descalificada?

• Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad.
• Revisa la calificación definitiva: fecha y plazo de protección que te corresponde.
• Consulta al organismo autonómico de vivienda si la protección sigue vigente.
• Si pediste la liberación anticipada, comprueba que existe resolución administrativa y que se inscribió en el Registro.

Esto importa antes de vender o alquilar. Mientras la casa siga protegida, el precio y los compradores o inquilinos están limitados por la norma de tu comunidad.

Qué queda pendiente

Tu caso depende de la normativa de tu comunidad y de tu plan de vivienda. Empieza por pedir la nota simple y localizar la calificación definitiva, porque ahí está la fecha de partida de todos los plazos. Si estás dudando entre vender o quedarte, tienes nuestra guía para comparar comprar o alquilar. Y si buscas una vivienda con precio limitado, mira los 700 pisos de Madrid en alquiler con opción a compra.