Fedea: los créditos al 0% para la entrada pueden subir precios

Los créditos públicos a coste cero para pagar hasta el 20% de la primera vivienda podrían acabar encareciendo los pisos. Es la advertencia de Fedea (Fundación de Estudios de Economía Aplicada) en un informe publicado este 21 de octubre, según recoge La Vanguardia. Son valoraciones de un think tank, no una decisión del Gobierno. Los dos decretos de vivienda que analiza siguen pendientes de votación.

¿Qué dice Fedea del crédito para la entrada?

El informe, firmado por los economistas Fernando Pinto Hernández y Santiago Calvo, analiza el mecanismo llamado “tu casa”. Ofrece préstamos al 0% para cubrir hasta el 20% de la compra de la primera vivienda habitual.

Su conclusión es que, “como ayuda a la demanda en un mercado con oferta rígida, se trasladará en buena medida a precios”. Es decir: si hay más gente con dinero para comprar y los pisos disponibles no aumentan, los vendedores pueden subir lo que piden.

Fedea añade otro aviso. Según el informe, las viviendas compradas así quedan sujetas para siempre a un precio máximo de reventa actualizado por el IPC. Eso supone, dicen, renunciar a la revalorización de todo el inmueble y provocará que los compradores se concentren en zonas de poca subida de precios.

Un ejemplo para verlo en números (cálculo nuestro, no del informe): en un piso de 200.000 €, el 20% son 40.000 €. Ese tramo se financiaría sin intereses. A cambio, el límite de reventa para todo el piso iría ligado al IPC.

¿Y las prórrogas obligatorias del alquiler?

Otro de los decretos fija prórrogas sucesivas obligatorias para el arrendador: cinco años si es un particular y siete si es una persona jurídica. También prevé una indemnización de al menos doce mensualidades en determinados supuestos de no renovación.

Según la fuente, esta norma está en vigor, pero no tiene los apoyos necesarios para ser convalidada en el Congreso.

Fedea cree que protegería a los inquilinos actuales, pero desincentivaría alquilar. Teme que más viviendas se desvíen a la venta o a otros tipos de arrendamiento. Recuerda que, según el Banco de España, el 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada. Por eso el mayor impacto recaería en los pequeños propietarios. En su opinión, la norma alejaría aún más a quienes buscan alquiler.

¿Qué critica de los incentivos fiscales?

El decreto que, previsiblemente, será convalidado incluye reducciones del IRPF para propietarios que rebajen el alquiler. Fedea critica que dependan de escalones concretos de variación de la renta inicial. Eso, dice, puede provocar saltos en la fiscalidad y decisiones poco eficientes, como congelar el alquiler o bajarlo más de un 5% para acceder a una reducción mayor.

Sobre las deducciones fiscales a los inquilinos, el informe señala que estimulan la demanda pero no aumentan la oferta. Si te interesa esa deducción, tienes los requisitos en nuestra guía de la deducción por alquiler.

¿Qué ve bien Fedea?

El informe no es solo crítico. Reconoce efectos positivos a corto plazo en algunas medidas:

• El propio mecanismo “tu casa” puede reducir el coste financiero inicial y ayudar a superar una de las barreras de acceso a la financiación privada.
• Las ayudas a promotores y constructores para ampliar el parque de viviendas son necesarias para impulsar la oferta.
• La protección de los inquilinos vulnerables evitará situaciones como el desahucio de Maricarmen, el caso que ha dado nombre al decreto.

¿Por qué insiste Fedea en la oferta?

Para el think tank, el problema de fondo es que faltan viviendas donde se concentra la demanda. Cita estimaciones del Banco de España que sitúan el déficit acumulado en 750.000 viviendas. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares netos y solo se terminaron 92.000 viviendas.

El informe sostiene que los decretos no tocan los cuellos de botella del suelo: la lentitud de la gestión urbanística, los plazos de tramitación y la escasez de suelo urbanizado en las zonas tensionadas.

¿Qué pasa ahora y qué te afecta?

Los dos decretos se someterán a convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, en la semana de la huelga general del 11 de noviembre. Hasta entonces, nada es definitivo.

• Si vives de alquiler: la prórroga obligatoria está en vigor, pero su convalidación está en duda. Mira cómo funcionan hoy las prórrogas en esta guía sobre la prórroga de dos años.
• Si piensas comprar tu primera vivienda: el crédito “tu casa” no es una ayuda en marcha, sino una medida dentro de los decretos pendientes. Puedes comparar escenarios con nuestra herramienta comprar o alquilar.
• Si eres propietario: las reducciones del IRPF por rebajar la renta dependen de que el decreto se convalide.

Lo siguiente es la votación de noviembre. Si el Congreso convalida un decreto y tumba otro, el mapa de ayudas y obligaciones para inquilinos, compradores y caseros cambiará.