Decretos de alquiler: Fedea ve rentas más altas y menos pisos

Los decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el 6 de octubre congelan o limitan las subidas del alquiler. Pero, según un análisis de Fedea, pueden dejar a quien busque piso en peor posición: rentas iniciales más altas y menos pisos disponibles. El informe lo firman Fernando Pinto y Santiago Calvo y se publicó el 21 de octubre. Recoge la opinión de sus autores. No es una valoración oficial.

El primer decreto ya está en vigor. El segundo, el de la prórroga automática de cinco años, sigue pendiente. Según la fuente, podría convalidarse en la Diputación Permanente el 12 de noviembre.

¿Qué dicen los decretos y qué teme Fedea?

El primer decreto limita la actualización de la renta al 2% o al 0%. Cuál se aplica depende de si el alquiler está por encima o por debajo del índice de referencia del Ministerio de Vivienda.

Fedea recuerda que el propio decreto sitúa la inflación por encima del 3%. Con ese dato calcula que el inquilino actual gana poder adquisitivo:

• Entre un 1% y un 2% de reducción real de la renta en cada actualización.
• Entre un 2,9% y un 3,8% en las rentas congeladas.

El informe lo llama una “transferencia a los inquilinos actuales”. Su tesis es que el propietario intentará compensarlo en los contratos nuevos, con “rentas iniciales más altas para descontar las actualizaciones futuras por debajo de la inflación”.

Ejemplo con cifras (ilustrativo, no está en el informe): con un alquiler de 800 € al mes y una inflación del 3%, la renta “debería” subir a 824 €. Con una subida del 2% pasaría a 816 €, unos 8 € menos al mes. Con una renta congelada se quedaría en 800 €, unos 24 € menos al mes que si siguiera a la inflación.

¿Qué pasa con el alquiler temporal y por habitaciones?

El primer decreto convierte el contrato temporal en alquiler habitual si el propietario no acredita la causa de su duración. Además, limita la suma de las rentas por habitaciones al precio que tendría el piso entero.

Fedea sostiene que así desaparece la prima que cubre el mobiliario, la gestión y el mayor riesgo. Prevé menos oferta y precios más altos para estudiantes, trabajadores desplazados e inmigrantes recientes. Sobre el peso de esta modalidad tienes más datos en 1 de cada 3 alquileres es temporal.

¿Y las deducciones fiscales para propietarios?

El decreto incluye una batería de medidas fiscales para el IRPF de los caseros que contengan el precio. Fedea alerta de un efecto no buscado. Cada cambio de tramo altera el porcentaje de reducción de todo el rendimiento, no solo del incremento. En algunos escalones, subir el alquiler reduciría la renta neta del propietario.

El informe espera que se acumulen contratos con la renta congelada o con rebajas superiores al 5%. También advierte de:

• Una pérdida de recaudación que no está cuantificada.
• Mucha complejidad para la Agencia Tributaria, que tendría que comprobar la renta del contrato anterior, la edad del inquilino y la ubicación del inmueble.
• Un incentivo a no declarar, porque la reducción se pierde si los rendimientos no se declaran.

¿Cuánto costaría no renovar el contrato?

El Ministerio de Vivienda que dirige Isabel Rodríguez sacó del primer decreto la prórroga automática de cinco años con sanciones para quien no renueve, por las dificultades para aprobarla. Va en el segundo texto, que establece una indemnización de doce meses de renta de un piso de condiciones similares, con un mínimo de una mensualidad por año de residencia.

Caso	Indemnización según Fedea	% del valor de la vivienda
Media tras el periodo inicial	Unos 15.500 €	5,2%
Inquilino con 20 años en el piso	Más de 25.800 €	8,6%

Fedea la compara con el despido improcedente. Puede superar los dos meses por año de residencia si el contrato no se renueva tras los primeros cinco años. El análisis centra el impacto en los pequeños propietarios.

¿Y los préstamos a tipo cero para comprar?

El decreto incluye préstamos sin intereses de hasta 50.000 € para la primera vivienda, con una línea del ICO de 10.000 millones. Los autores ven en ellos “un elemento de subvención muy elevado”, por el periodo de carencia, que puede durar toda la hipoteca (máximo 30 años), más diez años de reembolso. Con un coste de financiación del 3,5% y la inflación prevista, calculan que se devolvería solo un 30% de lo prestado. Si se agotara la línea, la subvención equivalente rondaría los 7.000 millones. Ya lo contamos en Fedea: los créditos al 0% pueden subir precios.

¿Hay críticas al procedimiento?

Sí. Los autores sostienen que aprobar los decretos tras disolver las Cortes y convocar elecciones para el 29 de noviembre, y buscar su convalidación en la Diputación Permanente, “tiene mucho de fraude de ley”. Lo atribuyen al reparto de escaños de ese órgano. El Gobierno defiende el objetivo de las medidas. Esta lectura es de Fedea y no hay una resolución que la confirme.

¿Qué te afecta ahora y qué queda pendiente?

• Si eres inquilino con contrato en vigor: la actualización de tu renta tiene el límite que fija el primer decreto, que ya rige. Si tu prórroga está cerca, consulta cómo funciona la prórroga de dos años.
• Si buscas piso: Fedea espera menos oferta y rentas de partida más altas, pero es una previsión, no un dato.
• Si pagas alquiler y haces la renta: revisa la deducción por alquiler de hasta 1.163 €.
• Si dudas entre alquilar y comprar: tienes nuestra calculadora de comprar o alquilar.

Queda pendiente la votación del 12 de noviembre en la Diputación Permanente, que decidirá si sale adelante la prórroga automática con indemnización. Después llegarán las elecciones del 29 de noviembre.