Inquilinos: prórroga del alquiler de hasta 2 años

Si vives de alquiler y tu contrato de vivienda habitual estaba en vigor el 8 de octubre de 2026, puedes pedir al casero hasta dos años más, en dos anualidades y con las mismas condiciones. Solo te vale si la prórroga obligatoria de tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. No se aplica sola: tienes que pedirla tú.

La medida está en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Se concede a solicitud del arrendatario, para contratos de vivienda habitual vigentes que cumplan las condiciones, y exige estar al corriente del alquiler durante los ocho meses anteriores. El abogado especializado en vivienda Eduardo Figares la explicó a Infobae España. Aquí tienes lo que dice la norma y lo que significa para tu caso.

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino?

Son tres:

• Pedirla expresamente. La solicitud la hace el inquilino al propietario.
• Contrato en vigor el 8 de octubre de 2026. Según Figares, si el contrato ya había terminado ese día, no hay derecho a la prórroga.
• Estar al día en el pago. Hay que haber pagado el alquiler mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Un ejemplo del plazo de ocho meses: si presentas la solicitud el 1 de diciembre de 2026, el historial de pagos que cuenta empieza en abril de 2026. Es un cálculo orientativo. Si te has retrasado en algún mes de ese periodo, el requisito peligra.

¿Qué contratos pueden acogerse?

La clave es cuándo acaba el contrato. El decreto vincula el fin de la prórroga obligatoria a una fecha anterior al 31 de diciembre de 2028. Incluye también el fin de las prórrogas tácitas indicadas y de la tácita reconducción.

Figares lo resume así: el contrato debe cumplir su quinto o su octavo año, o terminar su tácita reconducción, entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2028.

También advierte de que un contrato firmado hoy no puede pedirla. En 2028 solo llevaría dos años de vida, no cinco.

Ejemplo con fechas

Imagina un contrato firmado el 15 de enero de 2022, con cinco años de prórroga obligatoria. Ese plazo termina en enero de 2027, antes de la fecha límite, y el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026. Si estás al corriente de pago, podrías pedir un primer año hasta enero de 2028 y un segundo hasta enero de 2029. Es un ejemplo calculado por nosotros con los datos del decreto, no un caso real.

¿Cómo puede el casero evitar la prórroga?

El propietario tiene que aceptarla, salvo excepciones. Las excepciones son: un acuerdo entre las partes, un nuevo contrato, o que el arrendador necesite realmente la vivienda para él o sus familiares y lo acredite. Figares cita dos vías principales:

1. Un contrato nuevo con un 5% menos de renta. La prórroga tampoco procede si se acuerda una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior a la vigente. Con un alquiler de 800 € al mes, serían como máximo 760 €. Son 40 € al mes y 480 € al año menos para ti. Es un ejemplo.
2. Necesidad de la vivienda. El casero puede alegar que la necesita para sí o para determinados familiares. Según Figares, no hace falta que el contrato incluya una cláusula sobre esto. Eso sí, la necesidad debe ser real y acreditada, y debe comunicarse en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU.

¿Qué pasa con otras prórrogas y con los avisos ya enviados?

Hay varias reglas de encaje que conviene conocer:

• La prórroga del artículo 10.3 de la LAU es preferente e incompatible con esta medida. Es la que se aplica en zonas de mercado tensionado, con hasta tres años.
• Las solicitudes de prórroga hechas con el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, siguen siendo válidas sin nueva comunicación, aunque el inquilino puede desistir. Cuando termine esa prórroga, las nuevas solicitudes se rigen por el decreto nuevo.
• El Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el mismo día, coordina ambas normas. La prórroga extraordinaria no se aplica cuando proceda la del artículo 10.1 de la LAU. Si el casero ya había comunicado válidamente que no prorrogaba, el contrato se extingue al acabar esta prórroga extraordinaria, salvo acuerdo entre las partes.

¿Qué tienes que hacer y cuándo?

1. Mira la fecha de fin de tu contrato y la de su prórroga obligatoria. Debe caer antes del 31 de diciembre de 2028.
2. Reúne los justificantes de los pagos de los últimos ocho meses.
3. Haz la solicitud al propietario por un medio que deje constancia. En lo que recoge la fuente no aparece un formulario oficial ni un plazo concreto para pedirla, así que lo prudente es no dejarlo para el último momento.

Si quieres saber cuánto subiría tu renta con el IPC, usa nuestra guía para actualizar el alquiler con el IPC. Para ver cómo está el mercado, tienes el análisis de por qué los alquileres reciben 43 contactos por anuncio. También puedes comparar tu situación con la de otros países con alquiler indefinido.

Qué queda pendiente

La norma está publicada en el BOE (núm. 249, de 7 de octubre de 2026) y la Moncloa la presentó como una de las dos medidas de vivienda del Consejo de Ministros del 6 de octubre. Lo que falta es ver cómo la aplican propietarios e inquilinos y si hay conflictos por la “necesidad de vivienda” o por el contrato nuevo con rebaja del 5%. Si tu caso es dudoso, el texto íntegro del decreto está enlazado como fuente oficial.